Договор переуступки прав требования: аренды, квартиры, долевого участия.

Переуступка или цессия — это вид сделки, когда продавец (цедент) передает свое право на недвижимость покупателю (цессионарию). Процедура цессии определена Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214. Кроме того, часть требований содержится в статьях Гражданского кодекса.

Участники сделки заключают договор, по которому одна сторона передает другой права требовать у третьего лица исполнения договорных обязательств. Например, физическое лицо приобретает жилье в доме, который только строится. У него на руках контракт с фирмой-застройщиком, где описаны условия строительства и сроки сдачи жилья в эксплуатацию. Гражданин решает не ждать готовую квартиру, а продать ее на этапе постройки. В этом случае он может документально оформить передачу прав на новостройку другому человеку, заключив договор переуступки.

Сделка цессии похожа на обычный договор купли/продажи, но имеет свои особенности. Такой контракт можно заключить только в период возведения объекта, пока конкретные квадратные метры еще не сданы в эксплуатацию и не зарегистрированы, как чья-то собственность. Подобный способ реализации недвижимости получил широкое распространение. Им пользуются инвесторы, чтобы быстрее высвободить капитал для новых вложений. Заключением цессионных контрактов занимаются специально созданные компании. Если объект можно быстро продать, то нет необходимости дожидаться сдачи дома и окончания регистрационных процедур — новый владелец будущего жилья получает права на него по цессии.

Выгоды сторон от заключения сделки с передачей прав требования

Цедент (продавец) быстро получает денежные средства без дополнительных хлопот и расходов. Ему не нужно проходить процедуру регистрации владения жильем или тратиться на начальную эксплуатацию. К моменту продажи стоимость объекта может подрасти и принести материальную выгоду.

Цессионарий (покупатель) выигрывает в цене, потому что после сдачи дома готовая квартира обойдется дороже. Но это не единственный положительный момент. Приобретая права на промежуточном этапе застройки, проще оценить темпы возведения и сроки получения готового объекта. Планировать действия в условиях определенности — существенное преимущество перед другими дольщиками, кто присоединился к проекту на «нулевой» стадии.
Тип договора цессии выбирается таким же, как и первичный договор долевого строительства:

• Вариант 1 — дольщик подписал с застройщиком контракт в простой письменной форме. Следовательно, переуступка также оформляется в простой письменной форме.
• Вариант 2 — нотариальное заверение основного договора влечет за собой оформление у нотариуса нового соглашения о передаче прав.
• Вариант 3 — когда сделку, права по которой передаются другому лицу, зарегистрировали в Росреестре — договор цессии нужно регистрировать там же.

Фактически цессия узаконивает замену участника долевого строительства, и два договора оказываются неразрывно связанными. Компания-застройщик должна дать согласие на подобную сделку, поэтому два частных лица не могут решить судьбу строящейся недвижимости самостоятельно. Способность нового дольщика исполнять обязательства основного контракта проверяется адвокатом на предмет соответствия определенным требованиям.