Договор аренды квартиры между физическими и юридическими лицами.

Арендные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ. В главе 34 даны определения, требования к общему содержанию договора аренды и отдельным пунктам. Суть отношений заключается в том, что арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование и владение, и получает за это плату.

Интерес арендодателя заключается в получение выгоды от имущества без потери прав собственности на него. Арендатор не тратит средства на покупку, а пользуется чужим имуществом и доходами, полученными в результате аренды. Например, гражданин продает продукты и снимает помещение под магазин у другого гражданина. Результатом аренды будет торговая выручка и прибыль от продаж товара. Это — законная собственность арендатора. Владелец недвижимости получает оплату за пользование площадью торговой точки, но не имеет никакого отношения к доходам своего контрагента.

Предмет аренды.

Арендные отношения возникают на основе договора, характеристики которого приведены ниже:

• соглашение заключается между двумя сторонами;
• отношения всегда являются возмездными — размер оплаты должен быть указан обязательно;
• для вступления в силу достаточно подписей сторон.

В аренду сдается конкретный объект, который подробно описывается в тексте договора. Это может быть недвижимое/движимое имущество или вещи:

• участок земли;
• недвижимость;
• транспортные средства;
• сооружения;
• оборудование;
• природные объекты;
• специальное снаряжение;
• инструменты и другие вещи, не теряющие свойств при пользовании.

Предмет соглашения — существенное условие по закону. Описание объекта должно позволять однозначно его идентифицировать. Если сдается склад, то, как минимум, указывают его название, инвентарный номер, размеры и точное местонахождение. Для автомобиля: марка, основные технические характеристики, регистрационный номер. Договорные документы без указания непосредственного предмета аренды подписываться не должны. Такая сделка считается незаключенной ввиду отсутствия существенного условия.

Заключение договоров.

В арендные отношения могут вступать физические и юридические лица, а также государственные структуры. Стать арендодателем может собственник имущества или его уполномоченный представитель по доверенности. Арендатором имеет право быть любое лицо, если нет дополнительных ограничений. В некоторых видах соглашений существуют требования к юридическому статусу сторон. Примеры:

• оформление лизинга возможно только между юридическими лицами, как и аренда предприятий;
• открыть пункт проката и сдавать спортивное снаряжение физическим лицам может только фирма или индивидуальный предприниматель.

Виды договоров аренды имущества:

1. Гражданско-правовой — может заключаться между физическими лицами устно (без фиксации на бумаге), если срок отношений меньше 12 месяцев. При больших сроках стороны документируют сделку.
2. Арендный — обязательно оформляется в письменном виде, если одна из сторон является юридическим лицом.
3. С правом выкупа — составляется по образцу сделки купли/продажи похожего имущества с указанием всех условий перемены собственника.

В оформленном виде договор аренды содержит:

• название сторон;
• описание предмета договора;
• размер и порядок оплаты (может привлекаться независимый оценщик);
• общий срок действия;
• дату сдачи/приемки объекта;
• условия расторжения;
• взаимные обязанности арендатора и арендодателя и их права.

Важность сроков.

Продолжительность арендного соглашения устанавливается по желанию сторон. Каждый из участников сделки может отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке, если конкретные сроки окончания отношений не установлены. В этом случае срок действия понимается как неопределенный.

Но даже в такой ситуации закон требует уведомить вторую сторону об отказе минимум за 30–90 дней в зависимости от вида объекта. Уведомление об отказе от недвижимости отправляют за 3 месяца до разрыва отношений. Это общие требования.

В договоре указываются два срока: даты начала и окончания действия соглашения, и дата передачи предмета аренды. Факт передачи оформляется двухсторонним актом. Если арендатор не получает имущество в оговоренный срок, то имеет право отказаться от обязательств, требовать их исполнения или претендовать на компенсацию убытков.